Ev Sahibi ve Kiracı Hakları 2026: Kapsamlı Rehber

Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile dengelenmiş bir hak ve yükümlülükler düzenidir: kiracıyı korur, ama ev sahibinin haklı taleplerine de yol açar. Bu rehber, her iki tarafın 2026 itibarıyla güncel haklarını, yükümlülüklerini ve en kritik yasal süreleri tek yerde topluyor. Alt başlıklardaki konuların her birinin detaylı rehberine de bağlantı verdik.

Kiracının hakları

• Oturma güvencesi: Yasal sebep olmadıkça evden çıkarılamaz; sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir.
• Kullanıma uygun teslim ve onarım: Ev kullanıma elverişli teslim edilmeli; kombi/çatı/tesisat gibi büyük arızalar ev sahibine aittir (TBK m.301). Kiracı, bildirdiği halde giderilmeyen ayıbı yaptırıp bedelini kiradan mahsup edebilir.
• Kira artışında üst sınır: Artış, yasal tavanı (TÜFE 12 aylık ortalaması) aşamaz.
• Depozitonun iadesi: Hasar/borç yoksa depozito iade edilmelidir.
• Yeni malike karşı haklar: Ev satılsa bile sözleşme devam eder.
• Kontratsız da korunma: Yazılı sözleşme olmasa da (banka dekontuyla ispatlanan) kira ilişkisi TBK korumasındadır.

Kiracının yükümlülükleri

• Kirayı zamanında ödemek (en önemli yükümlülük; banka üzerinden ödeme ispat sağlar).
• Taşınmazı özenli ve amacına uygun kullanmak; komşulara rahatsızlık vermemek.
• Kullanım giderlerini (elektrik, su, doğalgaz, aidat) ödemek.
• Ev sahibinin yazılı izni olmadan alt kiraya vermemek/devretmemek.
• Ayıpları gecikmeksizin bildirmek ve sözleşme sonunda evi teslim aldığı durumda (olağan eskime hariç) geri vermek.

Ev sahibinin hakları

• Kirayı zamanında ve eksiksiz tahsil etmek.
• Yasal sınırda zam yapmak (TÜFE 12 aylık ortalaması tavanıyla).
• Depozito (güvence bedeli) almak (en fazla 3 aylık kira, bankada tutulur — TBK m.342).
• Haklı sebeplerle tahliye talep etmek (aşağıda).
• Makul bildirimle taşınmazı denetlemek.

Ev sahibinin yükümlülükleri

• Taşınmazı kullanıma uygun teslim etmek ve bu durumda bulundurmak (büyük onarımlar dahil).
• Kiracıyı kanundaki haller dışında rahatsız etmemek; keyfî tahliye girişiminde bulunmamak.
• Zorunlu vergi/sigorta gibi taşınmaza ait yükleri üstlenmek.
• Depozitoyu kurallara uygun (banka, 3 ay sınırı) yönetmek ve şartlar oluşunca iade etmek.

Tahliye sebepleri: ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Kiracı yalnızca kanunda sayılan hallerde ve usulüne uygun süreçle tahliye edilebilir. Başlıca sebepler:

1. Kira borcu (temerrüt) — TBK m.315: Kira ödenmezse ev sahibi yazılı ihtarla en az 30 gün süre verir; ödenmezse sözleşme feshedilip tahliye davası açılabilir. Bir kira yılında iki haklı ihtar da ayrı bir tahliye sebebidir.
2. İhtiyaç nedeniyle tahliye — TBK m.350: Ev sahibinin (veya eş, altsoy, üstsoy, bakmakla yükümlü olduğu kişilerin) gerçek, samimi ve zorunlu konut/işyeri ihtiyacı varsa. İhtiyaç gerçek değilse kiracı itiraz edebilir.
3. Yeni malikin ihtiyacı — TBK m.351: Evi satın alan, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapıp 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Süreler hak düşürücüdür.
4. Tahliye taahhüdü — TBK m.352: Kiracının, evi teslim aldıktan sonra ve serbest iradesiyle verdiği yazılı taahhüt geçerlidir. Sözleşmeyle aynı gün veya baskı altında alınan taahhüt geçersizdir.
5. Yeniden inşa / esaslı tadilat — TBK m.350/2: Tadilat sırasında taşınmazın kullanımı imkânsızsa.
6. 10 yıllık uzama: Belirli sürede süre + 10 uzama yılı dolduğunda ev sahibi, dönem sonundan en az 3 ay önce ihtarla gerekçesiz tahliye isteyebilir.

Konuya göre detaylı rehberler

Her başlığın adım adım anlatımı için:

Sıkça Sorulan Sorular