Kira yenileme dönemi geldiğinde en çok sorulan soru şu: "Kiraya ne kadar zam yapabilirim?" Cevap aslında nettir — yasa bir üst sınır koyar ve bu sınır her ay değişir. İşte 2026 için bilmeniz gereken her şey, güncel oran ve adım adım hesaplamayla.
Haziran 2026'da yenilenen konut ve işyeri sözleşmeleri için geçerli tavan. (Kaynak: Mayıs 2026 TÜFE 12 aylık ortalaması, TÜİK.) Bir önceki ay (Mayıs) %32,43 idi. Bu oran her ay değişir — kendi ayınızın oranını aşağıdaki yöntemle bulun.
Yasal kira artış sınırı nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenileme dönemlerindeki artış Türk Borçlar Kanunu madde 344 ile sınırlanır. Buna göre kira artışı, bir önceki kira yılına ait 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasındaki değişim oranını geçemez. Aylık veya yıllık enflasyon ne olursa olsun, sözleşmeye uygulanabilecek tavan bu orandır.
Sözleşmenizde "her yıl %X artış yapılır" yazsa bile, bu oran 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Sözleşmedeki oran tavandan düşükse, düşük olan geçerli olur. Tavanın üzerindeki maddeler yasal olarak geçersizdir.
TÜFE 12 aylık ortalama ≠ yıllık enflasyon
En sık yapılan hata bu. Haberlerde duyduğunuz "enflasyon %32,61" rakamı yıllık TÜFE'dir ve kira artışında kullanılmaz. Kira artışında esas alınan, son 12 ayın ortalamasının bir önceki 12 ayın ortalamasına göre değişimidir — yani 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı. Bu oran, tek bir ayın yıllık enflasyonundan genelde daha yumuşaktır; kiracıyı ani sıçramalardan, ev sahibini ani düşüşlerden korur.
- Yıllık TÜFE: Bir ayın, geçen yılın aynı ayına göre artışı. Kira artışında kullanılmaz.
- 12 aylık ortalamaya göre değişim: Yasal kira tavanı tam olarak budur.
Hangi ayın verisi kullanılır?
Sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınır. Çünkü o ay, sona eren kira yılının son ayıdır. TÜİK enflasyon verilerini her ayın 3'ünde (hafta sonuna denk gelirse takip eden ilk iş günü) saat 10:00'da açıklar.
Örnek: Temmuz 2026'da yenilenen bir sözleşmede, Haziran 2026 verisi kullanılır. Haziran 2026'da yenilenen bir sözleşmede ise Mayıs 2026 verisi (%32,24) geçerlidir. Yanlış ay, yanlış zam demektir.
Kira zammı nasıl hesaplanır?
Formül basittir:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + Oran ÷ 100)
Örnek: Mevcut kira 20.000 ₺ ve geçerli oran %32,24 ise:
20.000 × (1 + 32,24/100) = 26.448 ₺
Doğru oranı tahmin etmeyin — hesaplatın
Kirapp, güncel TÜİK verisiyle her kiracınızın yasal zammını ve yeni kirasını otomatik hesaplar, yenileme tarihlerini hatırlatır.
🎉 Ücretsiz Dene"%25 tavan" hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarında uygulanan geçici %25 üst sınır, 11 Haziran 2022'den 1 Temmuz 2024'e kadar yürürlükteydi ve 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. O tarihten sonra yenilenen konut kiralarında tekrar genel kural — 12 aylık TÜFE ortalaması — geçerlidir. Not: %25 sınırı yalnızca konutlar içindi; işyerlerinde hiçbir zaman uygulanmadı.
Konut mu, işyeri mi? Fark var mı?
2026 itibarıyla ikisi de aynı tavana tabidir. İşyeri (dükkan, ofis, mağaza) kiraları 1 Temmuz 2020'den beri konutlarla aynı sisteme alınmıştır: yasal tavan yine 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Yani işyeri için de bu ay %32,24 üzeri zam yapılamaz.
Sözleşmede "ÜFE oranında artış" yazıyorsa?
2019'daki kanun değişikliğiyle kira artışında ÜFE (Yİ-ÜFE) dayanağı kaldırıldı; tek geçerli ölçüt TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Sözleşmede ÜFE yazsa bile uygulanmaz, TÜFE tavanı esas alınır.
5 yılını dolduran kiralar
Kira ilişkisi 5 yılı aştığında, artış yalnızca TÜFE ile sınırlı kalmaz; hâkim, taşınmazın durumunu ve emsal kiraları dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir. Bu, TÜFE'nin oldukça üzerinde olabilir ve genellikle kira tespit davası ile yürür.
Kiracı zammı kabul etmezse?
Yasal sınır içinde yapılan zam geçerlidir; kiracının ayrıca "kabul" etmesi gerekmez. Anlaşmazlık çıkarsa önce arabuluculuk (kira uyuşmazlıklarında zorunlu), sonra gerekirse dava yolu izlenir. Zam yalnızca sözleşmenin yenilendiği tarihte yapılabilir — yıl ortasında değil.
Özet
- Tavan: yenileme ayından bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalaması (Haziran 2026: %32,24).
- Yıllık enflasyonla karıştırmayın — esas olan 12 aylık ortalama.
- %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te bitti.
- Konut ve işyeri aynı tavana tabi.
- Sözleşmedeki oran tavanı aşamaz; ÜFE maddesi geçersiz.