Eviniz kirada mı? O zaman her yıl Mart ayında bir "kira beyannamesi" gündeminiz var demektir. Kira geliri vergisi (resmî adıyla GMSİ — Gayrimenkul Sermaye İradı) aslında birkaç basit adımdan oluşur. İşte 2026 rakamlarıyla adım adım nasıl hesaplandığı.
2026'da elde edilen konut kira geliriniz yıllık 58.000 ₺'nin altındaysa (ve başka bir beyan zorunluluğunuz yoksa) genellikle beyanname vermezsiniz. Bu tutarı aşarsanız, istisna düşüldükten sonra kalan kısım vergilenir.
1. GMSİ nedir?
Bir taşınmazı (ev, dükkân, arsa) kiraya verip elde ettiğiniz gelir, gelir vergisi açısından Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) sayılır. Konut ve işyeri kira gelirinin kuralları biraz farklıdır.
2. Konut kira istisnası ve yıllara göre tutarı
Konut kira gelirinde, her yıl belirlenen bir tutara kadar olan kısım vergiden istisnadır — o tutarın altındaysanız beyan gerekmez. İstisna her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir:
| Gelir yılı | Konut istisnası |
|---|---|
| 2023 | 21.000 ₺ |
| 2024 | 33.000 ₺ |
| 2025 | 47.000 ₺ |
| 2026 | 58.000 ₺ |
3. Gider yöntemi: Götürü mü, gerçek mi?
İstisnayı düştükten sonra kalan gelirden gider düşebilirsiniz. İki yöntem var:
- Götürü gider: Belge aramadan, kalan gelirin %15'i otomatik gider sayılır. Pratiktir. (Bir kez seçince 2 yıl bu yöntemde kalınır.)
- Gerçek gider: Tamir, sigorta, faiz, emlak vergisi, amortisman gibi belgeli masrafları düşersiniz. Masrafınız çoksa avantajlıdır. Belgeleri 5 yıl saklamak zorundasınız.
Birden fazla taşınmazınız varsa, hepsi için aynı yöntemi seçmek zorundasınız — bir kısmına götürü, diğerine gerçek uygulayamazsınız.
4. İşyeri kira geliri farkı
İşyeri kiralarında konut istisnası yoktur; bunun yerine kiracı (vergi mükellefiyse) ödeme sırasında %20 stopaj keser. Brüt işyeri kira gelirinizin yıllık toplamı beyan sınırını aşarsa beyanname verirsiniz (bu sınır 2025 için 330.000 ₺ idi; 2026 için yeniden değerleme oranında yükseldi — güncel tutarı GİB tebliğinden teyit edin). Kesilen stopajı hesaplanan vergiden mahsup edersiniz.
Tevkifata ve istisnaya tabi olmayan GMSİ için 2026 beyan sınırı 22.000 ₺'dir.
5. Vergi ne kadar?
İstisna ve gideri düştükten sonra kalan tutar matrahtır ve artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir: matrah büyüdükçe oran kademeli yükselir. Dilimler her yıl güncellenir.
6. Örnek hesap (2026, konut)
| Yıllık konut kira geliri | 200.000 ₺ |
| – Konut istisnası (2026) | 58.000 ₺ |
| = Kalan | 142.000 ₺ |
| – Götürü gider (%15) | 21.300 ₺ |
| = Vergi matrahı | 120.700 ₺ |
Bu matrah, ilgili yılın gelir vergisi tarifesine göre vergilenir. Doğru istisna, doğru gider yöntemi ve güncel dilimlerle bu hesabı elle yapmak zahmetlidir.
GMSİ'yi beyana hazır hale getirin
Kirapp Pro; konut istisnası, götürü/gerçek gider ve güncel dilimlerle kira geliri vergisini hesaplar ve beyana hazır Excel raporu üretir.
3 Ay Ücretsiz Başla →7. Beyan ne zaman, vergi nasıl ödenir?
2026'da elde edilen kira geliri, 2027 yılının Mart ayında (1–31 Mart) beyan edilir. Hesaplanan gelir vergisi iki eşit taksitte ödenir: birincisi Mart, ikincisi Temmuz ayında.
8. Beyan etmezseniz ne olur?
İstisna tutarını aşan kira gelirini beyan etmemek veya eksik beyan etmek; istisna hakkının kaybı, hesaplanan verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi riskini doğurur. Süreleri kaçırmayın.