İyi bir kira sözleşmesi, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların büyük kısmını daha imza aşamasında çözer. Aşağıda hem ücretsiz indirebileceğin hazır şablonu (PDF ve Word) bulacaksın, hem de sözleşmede mutlaka yer alması gereken maddeleri ve en sık yapılan hataları madde madde anlattım.
Şablon genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumuna göre kişiselleştir. Hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Kira sözleşmesinde mutlaka bulunması gereken maddeler
Bir kira kontratının "eksiksiz" sayılması için şu başlıkları içermesi gerekir:
- Taraflar: Kiraya veren ve kiracının ad-soyad, T.C. kimlik no, adres ve iletişim bilgileri. Kiraya verenin IBAN'ı (kira banka üzerinden ödensin — ispat için kritik).
- Kiralanan taşınmaz: Açık adres, niteliği (konut/işyeri), kullanım amacı ve demirbaşlar (kombi, klima vb.).
- Kira bedeli: Aylık tutar (hem rakam hem yazıyla), ödeme günü ve ödeme şekli.
- Süre: Başlangıç tarihi ve süre (genelde 1 yıl).
- Depozito: Tutarı ve yatırıldığı banka.
- Kira artışı: Yasal tavanı referans alan ibare.
- Özel şartlar ve imzalar: Tarafların (ve varsa kefilin) ıslak imzası.
Yazılı şart değil — ama neden mutlaka yazılı yapmalısın?
Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesi için yazılı şekil aramaz; sözlü anlaşma da geçerlidir. Ancak bir uyuşmazlıkta kira bedelini, artış oranını ve özel şartları ispat etmek yazılı sözleşme olmadan çok zordur. Bu yüzden: yazılı sözleşme yap, kirayı bankadan öde, yazışmaları sakla.
Depozito: 3 aylık sınır ve banka kuralı
Depozito (güvence bedeli) konut ve çatılı işyeri kiralarında en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir ve kural olarak bankada tutulur. Elden alınan depozito, iade aşamasında en sık uyuşmazlık çıkan konudur — sözleşmeye tutarı ve yatırıldığı hesabı net yaz.
Kira artışı maddesini doğru yazmak
Sözleşmeye sabit bir yüzde ("her yıl %X") ya da "ÜFE" yazmak yerine, "TÜFE 12 aylık ortalama / yasal oran" ibaresini kullan. Yasal tavan zaten bunu aşan maddeleri geçersiz kılar; net ibare ileride tartışmayı önler.
"Yenilenen her kira yılında artış, bir önceki kira yılına ait TÜFE 12 aylık ortalamasına göre değişim oranını (TBK m.344) geçmeyecek şekilde uygulanır."
En sık yapılan 5 hata
- Depozitoyu elden almak ve sözleşmeye yazmamak → iade kavgası.
- Kira artışına "ÜFE" yazmak → 2019'dan beri geçersiz; TÜFE esas.
- Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle aynı anda imzalatmak → geçersiz sayılabilir; teslimden sonra alınmalı.
- Kirayı elden ödemek → ödeme ispatı zorlaşır; banka/IBAN kullan.
- Demirbaşları yazmamak → çıkışta "vardı/yoktu" tartışması.
Sözleşmeyi imzaladıktan sonrası Kirapp'ta
Kira tahsilatı, TÜFE zam tarihi, sözleşme arşivi ve yenileme hatırlatmaları — hepsi tek panelde. İlk 3 ay ücretsiz.
🎉 Ücretsiz Başla