Tahliye, ev sahibinin en son başvurması gereken ama bazen kaçınılmaz olan yol. Sürecin iyi yanı: doğru hukuki sebep seçilip adımlar zamanında atılırsa öngörülebilir ilerler. Kötü yanı: küçük bir usul hatası (yanlış ihtar, kaçırılan süre, atlanan arabuluculuk) davayı baştan reddettirir. İşte 2026 itibarıyla tahliye davasının aşamaları, süreleri ve maliyeti.
Önce şunu bil: Ev sahibi kiracıyı "canı istediği için" çıkaramaz. Tahliye yalnızca kanunda sayılan haklı sebeplerden biri varsa ve usulüne uygun süreçle mümkündür. Hakların ve sebeplerin tamamı için Ev Sahibi & Kiracı Hakları rehberine bak.
Hangi sebeple, hangi yol?
Doğru yol, dayandığın tahliye sebebine göre değişir:
- Kira ödenmemesi (temerrüt): Önce yazılı ihtarla 30 gün süre → ödenmezse icra takibi (örnek 13) veya tahliye davası. İcra yolu hızlıdır; kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir.
- Tahliye taahhüdü: Geçerli taahhüt varsa doğrudan icra takibi (örnek 14) — en hızlı yol. Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde başvurulmalı.
- İhtiyaç / yeni malik ihtiyacı: Mahkemede tahliye davası; ispat gerektirir, en uzun süren yoldur.
- İki haklı ihtar, sözleşmeye aykırılık, yeniden inşa: Mahkemede tahliye davası.
Süreç adım adım
- İhtar / hazırlık: Sebebe uygun yazılı ihtar (genelde noterden) ve belgelerin (sözleşme, dekontlar, tutanak) toplanması.
- Zorunlu arabuluculuk: Adliyedeki Arabuluculuk Bürosu'na başvuru. Süreç en geç ~4 haftada tamamlanır; anlaşma olmazsa son tutanak alınır. Atlanırsa dava reddedilir.
- Dava / icra: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası ya da (uygunsa) icra takibi.
- Yargılama: Ön inceleme, tahkikat, deliller (gerekirse tanık/bilirkişi), karar.
- Kanun yolu: Karara karşı 2 hafta içinde istinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) yolu açıktır.
- İcra ile tahliye: Kiracı çıkmazsa icra dairesi kısa süre verir; sonunda kolluk + çilingir eşliğinde zorla tahliye.
Ne kadar sürer?
| Yol / sebep | Tipik süre |
|---|---|
| Tahliye taahhüdüne dayalı icra | ~1-3 ay |
| Kira ödenmemesi (itirazsız icra) | ~2-4 ay |
| Mahkemede tahliye davası (genel) | ~6-18 ay |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye (çekişmeli) | 1-1,5 yıl+ |
| İstinaf (eklenirse) | ~1-2 yıl ek |
Süreler mahkeme yoğunluğu, ispat durumu ve kiracının itirazlarına göre değişir; kesin gün verilemez.
Ne kadara mal olur? (2026)
Tahliye davaları maktu harca tabidir (kira bedelinden bağımsız sabit harç). Başlıca kalemler:
- Sulh Hukuk başvuru harcı: 2026 için 335,20 TL (her yıl Ocak'ta güncellenir).
- Gider avansı: tebligat, posta, keşif, bilirkişi için peşin (yüzlerce TL'den başlar).
- Kira alacağı da isteniyorsa: yıllık kira üzerinden nispi harç (‰68,31) eklenir.
- Arabuluculuk ücreti: tahliye taleplerinde tarifeye göre; anlaşmada asgari tutarlar uygulanır.
- Avukatlık ücreti: tutulursa ayrıca (zorunlu değil ama tavsiye edilir).
Tutarlar 2026 tarifelerine göredir ve yıl içinde güncellenebilir; güncel harçları UYAP/adliye veznesinden teyit et.
En sık yapılan hatalar
- Arabuluculuğu atlamak → dava usulden reddedilir.
- İhtarı usulsüz/eksik tebliğ etmek → süreç düşer.
- Yanlış hukuki sebep seçmek → aylar boşa gider.
- Süreleri kaçırmak (taahhütte 1 ay, yeni malikte 1 ay/6 ay) → hak düşer.
- Tahliye taahhüdünü sözleşmeyle aynı gün almak → geçersiz.
Süreç başlamadan kayıtların hazır olsun
Kirapp ile kira ödemelerini, gecikmeleri ve sözleşme arşivini düzenli tut — bir tahliye/icra sürecinde ihtiyacın olan tüm belge tek panelde, elinin altında.
🎉 Ücretsiz BaşlaAna Rehber
Ev Sahibi & Kiracı Hakları 2026 →
Depozito
Depozito İadesi Nasıl Alınır? →
Şablon
Kira Sözleşmesi Örneği (PDF & Word) →
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye davası ne kadar sürer?
Dava sebebine ve dosyanın çekişmesine göre değişir. Tahliye taahhüdü veya ödenmeyen kiraya dayalı icra yolu en hızlısıdır (yaklaşık 2-4 ay). Mahkemede görülen davalar ortalama 6-18 ay sürer; ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi ispat gerektiren dosyalar 1-1,5 yıla uzayabilir. İstinaf aşaması ayrıca uzun sürebilir.
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira alacağıyla birlikte açılan davalarda da görevli mahkeme yine Sulh Hukuk'tur.
Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten beri kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunludur. Önce adliyedeki Arabuluculuk Bürosu'na başvurulur; anlaşma olmazsa son tutanakla mahkemeye gidilir. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
Mahkeme tahliye kararı verince kiracı hemen çıkar mı?
Hayır. Kiracı rızasıyla çıkmazsa ev sahibi icra dairesine başvurur; icra kiracıya boşaltma için kısa bir süre (genellikle 7-15 gün) verir. Bu süre dolunca kolluk ve çilingir eşliğinde zorla tahliye yapılır.
En hızlı tahliye yöntemi nedir?
Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi en hızlı yoldur; süreç dava yerine icra üzerinden yürür. Kira ödenmemesinde ise önce icra takibi/ihtar yapılır, kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir.