Uzun süredir aynı kiracın var ve kira, piyasanın çok altında mı kaldı? Normalde yıllık zam TÜFE tavanıyla sınırlıdır — ama 5 yılını dolduran kiralarda devreye kira tespit davası girer ve bu sınır kalkar. İşte 2026 itibarıyla şartları, süreci ve kritik incelikleri.
Kira ilişkisi 5 yılı doldurduğunda, yeni kira bedeli artık TÜFE tavanıyla değil; emsal kiralar + taşınmazın durumu + hakkaniyet ölçütleriyle hâkim tarafından belirlenir (TBK m.344/3).
Kira tespit davası nedir?
Mevcut kira bedelinin, güncel piyasa koşullarına ve hakkaniyete göre mahkemece yeniden belirlenmesini sağlayan davadır. Halk arasında "kira artış davası" da denir. Amaç, zamanla piyasadan kopan kira bedelini adil bir seviyeye çekmektir. Hem kiraya veren (yükseltmek için) hem kiracı (fahiş bulduğu bedeli düşürmek için) açabilir.
Şartlar: ne zaman açılabilir?
- 5 yıllık süre: Kira ilişkisi 5 yıldan uzun sürmüş veya 5 yıldan sonra yenilenmiş olmalı. 1 yıllık yenilenerek 5 yılı dolduran sözleşmeler de kapsam içindedir (ilk sözleşme tarihinden itibaren hesaplanır).
- Zaman sınırı yok: 5 yıl dolduktan sonra istenildiği zaman (6., 8. yılda da) açılabilir; sonraki her 5 yılın sonunda tekrarlanabilir.
- Geçerli kira ilişkisi: Yazılı veya sözlü, ispatlanabilir bir kira ilişkisi bulunmalı.
Yeni bedel nasıl belirlenir?
5 yıl dolduğunda hâkim yalnızca TÜFE ile bağlı değildir. Kararı verirken şunları birlikte değerlendirir:
- Bölgedeki benzer taşınmazların emsal kira bedelleri (en belirleyici delil).
- Taşınmazın konumu, yaşı, m², durumu, kat, ısıtma vb. fiziksel özellikleri.
- TÜFE 12 aylık ortalaması (referans olarak).
- Hakkaniyet indirimi: Uzun süredir oturan kiracıya, emsal bedelin genellikle %5–15 altında bir bedel belirlenir (Yargıtay uygulaması).
Bu yüzden davada bilirkişi incelemesi ve keşif neredeyse zorunludur; emsal kira araştırması olmadan karar verilmez.
Süreç adım adım
- Emsal hazırlık: Bölgedeki benzer ilan/kira örneklerini topla. İstenen yeni bedeli baştan net ve tek seferde belirlemen gerekir — dava sırasında artıramaz (ıslah yok), fazlaya ilişkin hak saklı tutulamaz.
- Zorunlu arabuluculuk: Dava öncesi arabuluculuğa başvuru. Anlaşma olmazsa son tutanak alınır.
- Dava: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde (taşınmazın bulunduğu yerde) açılır.
- Bilirkişi + keşif: Taşınmaz yerinde incelenir, emsaller araştırılır, rapor hazırlanır.
- Karar: Hâkim yeni yıllık kira bedelini belirler.
Kararın geçerlilik zamanı — kritik süre
Önemli ayrımlar
- Kira artış davası değildir: Sıradan yıllık zam TÜFE tavanıyla yapılır; tespit davası 5 yıl sonra tavanı aşar.
- Uyarlama davasıyla karıştırma (TBK m.138): O, aşırı ifa güçlüğüne dayanır; farklı bir kurumdur.
- Tahliye sebebi değildir: Kira tespiti, kiracıyı çıkarmaz; sadece bedeli günceller.
- Yeni malik de açabilir: Evi satın alan, 5 yıl hesabında önceki dönemi de sayarak dava açabilir.
Süre: dava ortalama 6–12 ay sürer (bilirkişi ve mahkeme yoğunluğuna göre).
Kira geçmişini ve sözleşme sürelerini takip et
Kirapp, her kiracının sözleşme başlangıcını ve 5 yıllık dönemleri takip eder — tespit davası için doğru zamanı ve emsal kıyasını kaçırma. İlk 3 ay ücretsiz.
🎉 Ücretsiz Başla