Kiracın kirayı ödemedi veya sürekli geciktiriyor. Bu, ev sahibinin en sık yaşadığı sorun — ama Türk Borçlar Kanunu net bir çözüm sunar. Kritik nokta: usulü doğru işletmek. Yanlış ihtar veya kaçırılan süre, tüm süreci baştan çürütür. İşte 2026 itibarıyla üç yasal yol ve doğru sıra.
Üç yasal yol
Kira ödenmediğinde ev sahibinin üç seçeneği var:
- Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK m.315): Yazılı ihtarla en az 30 gün süre ver; ödenmezse kira yılının sonunu beklemeden tahliye davası aç.
- Tahliye talepli icra takibi (Örnek No:13): En hızlı yol. İcra dairesi kiracıya ödeme emri gönderir; kiracının itiraz için 7, ödeme için en az 30 günü olur.
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m.352/2): Aynı kira yılında iki kez haklı ihtar çekildiyse, kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası aç.
Yol 1: Temerrüt (TBK m.315)
Ödeme günü geçtikten sonra (yasada asgari gecikme günü yoktur, 1 gün bile yeter) noterden ihtar çek. İhtarda: geciken kira tutarı, en az 30 günlük ödeme süresi ve "ödenmezse sözleşme feshedilip tahliye davası açılacaktır" ibaresi bulunmalı. 30 gün içinde ödenmezse temerrüt oluşur ve kira dönemi bitmeden tahliye davası açabilirsin.
İhtarda ödeme süresi verilmezse (30 gün yazılmazsa), Yargıtay'a göre tahliye istemi reddedilir. Süreyi mutlaka yaz.
Yol 2: Örnek No:13 icra takibi (en hızlı)
Dava açmadan, doğrudan icra dairesinden "tahliye talepli" Örnek No:13 ödeme emri gönderirsin. Bu tek belge hem kira alacağını hem tahliyeyi kapsar. Süreç:
- Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir.
- 7 gün: Kiracı takibe itiraz edebilir (ederse takip durur, itirazın kaldırılması davası gerekir).
- 30 gün: Kiracının borcu ödemesi için süre. Ödemezse takip kesinleşir, tahliye ve haciz gündeme gelir.
İlk aşama süreleri sabittir; ilk yasal takip yaklaşık 30–40 gün sürer. Not: Örnek 13 ödeme emri, ayrıca "iki haklı ihtar"dan biri yerine de geçer.
Yol 3: İki haklı ihtar (TBK m.352/2)
Kiracı aynı kira yılı içinde iki farklı ayın kirasını zamanında ödemez ve her biri için haklı ihtar çekilirse, güçlü bir tahliye hakkı doğar. Önemli özellikleri:
- İki ihtar aynı kira yılında olmalı (farklı yıllara sarkanlar birleştirilemez).
- Kiracı sonradan ödese bile ihtarların "haklılık" vasfı bozulmaz — bu, ev sahibi lehine çok güçlü bir yoldur.
- Dava, iki ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalı (hak düşürücü süre — kaçırma).
Yapılmaması gerekenler
- Kendi eliyle tahliye: Kilidi değiştirmek, eşyaları çıkarmak, elektrik/su kesmek suçtur. Tahliye yalnızca mahkeme + icra ile yapılır.
- Depozitodan mahsup edip beklemek: Kira borcuyla depozito ayrı yükümlülüklerdir.
- Süreleri kaçırmak: İki haklı ihtarda 1 aylık dava süresi hak düşürücüdür.
Not: 2026 itibarıyla tahliye davası açmadan önce arabuluculuk zorunludur; icra takibine itirazın kaldırılması davası ise arabuluculuk şartına tabi değildir.
Gecikmeleri baştan yakala
Kirapp, her kiracının ödeme gününü ve gecikmelerini takip eder; hangi ay ödendi, hangi ay eksik — hepsi net. Bir uyuşmazlıkta ihtar ve dava için belgen hazır olur. İlk 3 ay ücretsiz.
🎉 Ücretsiz Başla