Bir taşınmazın var mı? O halde her yıl belediyene ödediğin (ya da ödemen gereken) bir vergin var: emlak vergisi. Kira gelir vergisiyle (GMSİ) karıştırılır ama tamamen ayrıdır — bu, mülkün değeri üzerinden alınan yıllık bir servet vergisidir. İşte 2026 oranları, hesabı, tarihleri ve kaçırılmaması gereken muafiyetler.
Emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir: 1. taksit 31 Mayıs (2026'da 31 Mayıs Pazar'a denk geldiğinden son gün 1 Haziran), 2. taksit 30 Kasım. Tamamı ilk dönemde peşin de ödenebilir; erken ödeme indirimi yoktur.
Emlak vergisi nedir? (Kira vergisiyle karıştırma)
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında, bina/arsa/arazi sahiplerinden alınan ve belediyeye ödenen yıllık servet vergisidir. Kazanç üzerinden değil, mülkün vergi değeri (rayiç bedel) üzerinden hesaplanır.
- Emlak vergisi: Mülke sahip olduğun her yıl, belediyeye. (Bu yazı.)
- Kira geliri vergisi (GMSİ): Kiraya verip gelir elde edince, GİB'e. (Ayrı rehber.)
- Tapu harcı: Alım-satım sırasında bir kez.
2026 oranları
Oran, taşınmazın türüne ve belediyenin statüsüne göre değişir. Büyükşehirde tüm oranlar 2 katı uygulanır (30 büyükşehir ili):
| Taşınmaz türü | Normal belediye | Büyükşehir |
|---|---|---|
| Konut (mesken) | ‰1 | ‰2 |
| İşyeri | ‰2 | ‰4 |
| Arsa | ‰3 | ‰6 |
| Arazi | ‰1 | ‰2 |
Ayrıca hesaplanan verginin %10'u kadar "Taşınmaz Kültür Varlıkları Katkı Payı" eklenir.
Nasıl hesaplanır?
Yıllık Emlak Vergisi = Vergi Değeri (rayiç bedel) × Oran
Örnek: İstanbul'da (büyükşehir) vergi değeri 3.000.000 ₺ olan bir konut:
3.000.000 × ‰2 = 6.000 ₺/yıl → taksit başı 3.000 ₺
Vergi değeri ≠ piyasa değeri. Vergi değeri, belediyenin belirlediği ve genelde piyasanın altında kalan rayiç bedeldir; e-Devlet'ten veya belediyenden sorgulayabilirsin.
Muafiyetler — hakkını kaçırma
- Tek konut muafiyeti: Brüt 200 m²'yi aşmayan tek konutu olan emekliler, dul ve yetimler, engelliler, gaziler emlak vergisinden tamamen muaftır. (Şart: başka geliri olmamak/kanundaki koşullar; başvuru belediyeye yapılır — otomatik değildir.)
- Yeni bina indirimi: Yeni inşa edilen konutlara, tamamlandığı yılı izleyen yıldan itibaren 5 yıl geçici muafiyet uygulanabilir.
- Not: Muafiyet yalnızca konutu kapsar; işyeri/arsa/arazi ve ikinci konut kapsam dışıdır.
Değerli Konut Vergisi (DKV) — ayrı bir yük
Vergi değeri yüksek konutlar, emlak vergisine ek olarak DKV öder. 2026 için eşik: 17.711.000 ₺. Eşiğin altındaki konutlardan DKV alınmaz. Türkiye'de tek konutu olanlar DKV'den istisnadır. Beyan Şubat'ta verilir, Şubat ve Ağustos'ta iki taksitte ödenir.
Ödememenin sonuçları
- Gecikme zammı her ay işler (birikir).
- Tapu kilidi: Borç varsa "borcu yoktur" belgesi alınamaz → satış/devir/ipotek yapılamaz.
- E-haciz / icra: Belediye banka hesabına bloke koyabilir, takip başlatabilir.
Yeni taşınmaz aldıysan 30 gün içinde belediyene bildirim vermeyi unutma; vermezsen belediye resen tahakkuk + ceza uygular.
Tüm mülklerinin yıllık yüklerini tek yerde gör
Kirapp ile mülklerini, kira gelirini ve ödeme takvimini tek panelde tut — emlak vergisi taksitlerini ve diğer yükleri kaçırma. İlk 3 ay ücretsiz.
🎉 Ücretsiz Başla