Apartman ve sitelerde en sık tartışma: "Bu gideri kim ödeyecek?" Aidat mı kiracının, çatı tamiri mi ev sahibinin? İyi haber: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bu ayrımı nettleştirir. Anahtar kavram tek: işletme gideri mi, demirbaş (yatırım) gideri mi?
Binayı o an kim kullanıyorsa günlük işletme giderini (aidat) o öder → kiracı. Binanın değerini artıran kalıcı yatırımları ise mülk sahibi öder → ev sahibi.
Kiracının ödediği: İşletme giderleri
Binanın günlük kullanımı, temizliği ve rutin bakımı için yapılan, genelde "aidat" adı altında toplanan giderler kiracıya aittir:
- Kapıcı / güvenlik / temizlik personeli maaşları
- Ortak elektrik, su, doğalgaz (ısıtma) giderleri
- Asansörün aylık periyodik bakımı, jeneratör bakımı
- Ortak alan temizlik malzemeleri, bahçe/peyzaj bakımı
Ev sahibinin ödediği: Demirbaş (yatırım) giderleri
Binanın değerini artıran, kalıcı yenileme ve ağır tamirat işleri mülk sahibine aittir:
- Çatı onarımı / yenilenmesi
- Dış cephe boyası, mantolama, yalıtım
- Asansörün komple değişimi / motor yenilemesi
- Kalorifer kazanının değişimi, kamera sistemi kurulumu, bina güçlendirme
Kiracı demirbaş gideri ödemek zorunda kaldıysa
Yönetim, ev sahibine ait bir demirbaş borcunu (örneğin çatı tamiri) doğrudan kiracıdan tahsil edebilir (KMK m.22 — birlikte sorumluluk). Ama kiracı bu ödemeyi kira borcundan düşme hakkına sahiptir. Pratik yol:
- Ödeme dekontuna "Ev sahibine ait demirbaş bedeli ödemesidir" notunu düş.
- Dekontu sakla, ev sahibine ilet.
- Bu tutarı kiradan mahsup et.
Kim, kime karşı sorumlu?
Yönetime karşı asıl sorumlu kat malikidir (KMK m.20/22). Kiracı, ev sahibiyle birlikte kira miktarı kadar müteselsil sorumludur. Yani aidat ödenmezse yönetim, kiracıya da ev sahibine de gidebilir. Bu yüzden ev sahibi, kiracısının aidat ödeyip ödemediğini takip etmeli — aksi halde borç kendisine döner.
Boş daire aidat öder mi?
Evet. Daire boş olsa bile ev sahibi hem aidatı hem demirbaşı tam öder. KMK m.20, aidatı "kullanıma" değil "mülkiyete" bağlar; "kullanmıyorum" diyerek ödemekten kaçınılamaz. Merkezi ısıtmada, daire boş olsa bile ortak gider payı ve asgari sıcaklık kuralı gereği yakıt payı ödenir.
Aidata zam sınırı var mı?
Hayır. Kira artışının aksine, aidat zammında yasal bir tavan (TÜFE vb.) yoktur. Aidat, kâr amacı gütmeyen bir "avans"tır; sitenin yıllık gider bütçesine (işletme projesi) göre belirlenir. Fahiş bulursan genel kurulda muhalefet şerhi düşüp, işletme projesi tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir, sonra Sulh Hukuk Mahkemesi'ne gidebilirsin. Ancak dava açsan bile kesinleşen aidatı ödemek zorundasın (aylık %5 gecikme tazminatı işler).
Kira ve aidat mahsuplarını tek yerde tut
Kirapp ile kira, aidat ve demirbaş mahsuplarını düzenli takip et — hangi giderin kime ait olduğunu ve kira düşüşlerini net gör. İlk 3 ay ücretsiz.
🎉 Ücretsiz Başla